Grundstückskauf

Bauantrag

Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Ganz gleich, wie die Baugenehmigung im jeweiligen Bundesland geregelt ist, muss der Bauherr in jedem Fall dem Bauantrag einen Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, sowie statische Nachweise beifügen. Es handelt sich um so genannte Bauvorlagen, deren Bestandteile in Bauvorlagenverordnungen geregelt sind.
Der Bauantrag ist bei der Gemeinde oder der Kreisbehörde (je nach Länderrecht) einzureichen. Er ist vom Bauherrn und dem Entwurfsverfasser zu unterschreiben. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren und in Verfahren, in denen keine Genehmigung eingeholt werden soll, gelten teilweise abweichende Vorschriften. Auch hier ist zu beachten, dass die Länderregelungen unterschiedlich sind.

Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist einer Unbedenklichkeitsbescheinigung der Baubehörde für ein Bauvorhaben. Da die Regelung von Baugenehmigungen Ländersache ist, fallen die Baugenehmigungsverfahren je nach Bundesland unterschiedlich aus. Regelungsgrundlage sind die Landesbauordnungen.
Mit Erteilung der Genehmigung entsteht ein Rechtsanspruch auf Durchführung des Bauvorhabens. Die Genehmigungsbehörde übernimmt die Haftung. Genehmigte Bauten genießen Bestandsschutz. Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung liegt zwischen drei und vier Jahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie andere Gebäude (in Bayern und in anderen Bundesländern bis zur Hochhausgrenze) die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gebaut werden sollen, bieten die meisten Länder vereinfachte Verfahren an.
Der Bauherr muss dabei unter Einreichung der Bauvorlagen lediglich anzeigen, dass er bauen will. (Anzeigeverfahren, Kenntnisgabeverfahren, Genehmigungsfreistellungsverfahren usw.). Erhebt die Behörde gegen sein Vorhaben innerhalb der geltenden kurzen Fristen (überwiegend 2 Wochen) keinen Einspruch, kann der Baubeginn angezeigt und mit dem Bau begonnen werden. Die Haftung für die Einhaltung der Bauvorschriften z.B. über Standsicherheit, Wärmeschutz usw. geht bei diesen Verfahren auf den Architekten über.

Lageplan

Der Lageplan gehört zu den Bauvorlagen und Beleihungsunterlagen. Soweit der Lageplan Bestandteil einer Bauvorlage ist, muss er bestimmte, in den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer bezeichnete Darstellungen enthalten. Sie sind länderunterschiedlich geregelt. In der Regel zählen hierzu der Maßstab (in der Regel 1:500) die Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung, die Bezeichnung des Grundstücks (Gemeinde, Straße, Hausnummer, Grundbuch, Gemarkung, Flur, Flurstück), Flächeninhalt und katastermäßige Grenzen des zu bebauenden Grundstücks und der Umgebungsgrundstücke, der vorhandene Gebäudebestand sowie im Liegenschaftsbuch enthaltene Hinweise auf Baulasten. In einigen Bundesländern wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Lageplan. Der einfache Lageplan enthält die oben dargestellten Angaben. Der qualifizierte Lageplan, der vor allem bei Grenzbebauungen benötigt wird, enthält außerdem noch Grenzlängen und Abstandsmaße und stellt den aktuellen Bebauungszustand der Nachbargrundstücke dar.

Liegenschaftskataster

Das Liegenschaftskataster ist nach § 2 der Grundbuchordnung (GO) das amtliche Verzeichnis der Grundstücke. Es wird bei den Katasterämtern geführt. Das Liegenschaftskataster besteht aus den Katasterbüchern und -karten. Die Katasterbücher enthalten das Flurbuch (Verzeichnis der Flurstücke in der Reihenfolge der Nummerierung), dem Liegenschaftsbuch (Verzeichnis der Grundstücke eines Gemeindebezirkes), dem Eigentümerverzeichnis und dem alphabetischen Namensverzeichnis, das zum Auffinden der Grundstücke eines Eigentümers dient. Sie werden überwiegend in automatisierter Form geführt (ALB und ALK). Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters ist das Flurstück. Die im Liegenschaftsbuch aufgenommenen Eigentümer erhält das Liegenschaftsamt vom Grundbuch. Im Gegenzug teilt das Katasteramt Änderungen bei den Flurstücken mit. Der Austausch der Informationen erfolgt heute vollautomatisiert in elektronischer Form.
Das Liegenschaftskataster enthält im Gegensatz zu den Bestandsverzeichnissen der Grundbücher alle Grundstücke einschließlich Erbbaurecht und Wohnungseigentum des Katasterbezirkes. Dies gilt auch für Grundstücke, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.
Einblick in das Liegenschaftskataster hat jeder. Für die Einsicht in personenbezogene Daten (Eigentumsverhältnisse) muss wie beim Grundbuch ein berechtigtes Interesse dargelegt werden.

GFZ: Abkürzung für Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück 1.200 Quadratmeter Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse.

GRZ: Abkürzung für Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m2 Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m2 großen Grundstück 400 m2 überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m2 „baulich“ genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m2. Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m2 zur Verfügung.

WA: Abkürzung für Allgemeines Wohngebiet (Bauplanungsrecht)

Allgemeine Wohngebiete sind von den vier Wohngebietsarten, die die BauNVO beschreibt, das am häufigsten festgesetzte Wohngebiet. Sie haben nicht den strengen Wohncharakter des reinen Wohngebietes, denn sie dienen nur „vorwiegend“ dem Wohnen. Was im allgemeinen Wohngebiet an Bauvorhaben zulässig bzw. ausnahmsweise zulässig ist, ergibt sich aus § 4 BauNVO. Das typische Profil des allgemeinen Wohngebietes ist geprägt durch Wohngebäude, Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe. Außerdem können Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke errichtet werden. Zu den im Ausnahmekatalog stehenden möglichen Vorhaben zählen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (ohne Größenbegrenzung), nicht störende Gewerbebetriebe, Verwaltungsgebäude, Gärtnereien und auch Tankstellen.
Garagen sind nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. Beurteilungsprobleme bei allgemeinen Wohngebieten ergeben sich oft, wenn festgestellt werden soll, welcher Gewerbebetrieb nicht störend ist bzw. ab wann von einem störenden Gewerbebetrieb auszugehen ist. Als Immissionsrichtwerte gelten tagsüber 55 Dezibel und nachts 40 Dezibel. Störungsquellen sind aber nicht nur Lärmimmissionen, sondern auch Beeinträchtigungen durch Geruchsimmissionen z.B. von an das allgemeine Wohngebiet angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzungen.

WR: Abkürzung für Reines Wohngebiet (Bauplanungsrecht)

Ein reines Wohngebiet ist eine der vier Wohngebietsarten, deren Nutzungsprofil in der Baunutzungsverordnung festgelegt ist. Was in reinen Wohngebieten Vorhaben zulässig ist, ergibt sich aus § 3 BauNVO definiert. Bei reinen Wohngebieten stehen die Wohnbedürfnisse der dort siedelnden Menschen im Vordergrund, insbesondere die Wohnruhe. Diese Baugebietsart zeichnet sich dadurch aus, dass stringent alle Nutzungen, die das Wohnklima stören könnten, nicht zugelassen werden. Möglich ist (als Ausnahme gedacht) eine Berufsausübung die keine störenden Auswirkungen hat. Aber auch Läden, die der täglichen Versorgung der Bewohner dienen, sowie kleine Beherbergungsgewerbe können in reinen Wohngebieten als Ausnahme zugelassen werden, ebenso Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gleiches gilt für andere Anlagen, die den Bedürfnissen der Bewohner dieses Gebietes dienen. Klargestellt ist auch, dass in reinen Wohngebieten Gebäude zulässig sind, die der Betreuung und Pflege von Personen dienen, die das Gebäude bewohnen, also Altenwohnheime und Pflegeheime. Unzulässig sind aber Heime oder Unterkünfte, die nur für die temporäre Unterbringung von Personen bestimmt sind. Garagen und Stellplätze sind zulässig, soweit damit der durch die Wohnbebauung verursachte Bedarf gedeckt wird. Die Lärm-Immissionsrichtwerte liegen im reinen Wohngebiet tagsüber bei 50 Dezibel und nachts bei 35 Dezibel. Die Verletzung der erhofften Wohnruhe im reinen Wohngebiet oder sonstige den Charakter der reinen Wohngebietes beeinträchtigende Einrichtungen auch außerhalb der Baugebietsgrenzen führt vielfach zu Klagen vor den Verwaltungsgerichten, denen allerdings nur teilweise Erfolg beschieden ist.


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