Miete

Abnahmeprotokoll

Beim Abnahmeprotokoll handelt es sich um die Niederschrift über das Ergebnis einer förmlichen Abnahme. Mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch die Parteien wird dieses Ergebnis vom diesen anerkannt. Soweit nicht Beanstandungen oder Vorbehalte ausdrücklich in das Protokoll aufgenommen wurden, erlöschen mit Unterzeichnung gegenseitige Erfüllungsansprüche.

Betriebskostenverordnung

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer abweichend von § 16 Abs. 2 WEG die Verteilung der Betriebskosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern.
Die gesetzliche Regelung stellt dabei gemäß § 556 Abs. 1 BGB auf den mietrechtlichen Betriebskostenbegriff ab. Was zu den Betriebskosten im Einzelnen zählt, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25.11.2003 geregelt.
Die dort aufgelisteten insgesamt 17 Einzelpositionen entsprechen im Wesentlichen den in § 16 Abs. 2 WEG genannten Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.
Strittig ist allerdings derzeit noch, ob die mietrechtlich zu den Betriebskosten zählenden Wartungskosten und Kosten der Gartenpflege nach der jetzt geltenden Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG uneingeschränkt zu den Betriebskosten zählen oder – wie nach bisheriger Auffassung – wohnungseigentumsrechtlich den Kosten der Instandhaltung und -setzung zuzuordnen sind. Vorherrschend wird die Zuordnung zu den Betriebskosten bejaht.

Maklerprovision

Die Maklerprovision, auch als Courtage oder Maklergebühr bezeichnet, ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Der Anspruch entsteht ausschließlich dann, wenn der mit der Einschaltung des Maklers erstrebte Erfolg eintritt. Die Höhe ist nach dem Willen des Gesetzgebers völlig unabhängig davon, welcher Sach- und Zeitaufwand beim Makler entsteht. Die Provision wird frei vereinbart und kann bei der Kaufvertragsvermittlung bis zu 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon Verkäufer und Käufer übernehmen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In manchen Bundesländern wird die Zahllast ganz auf den Käufer abgewälzt. Soweit der Objektanbieter zur Provisionszahlung verpflichtet wird, spricht man von einer Innenprovision. Zahlt dagegen der Käufer bzw. Mieter Maklerprovision, spricht man von Außenprovision.
Besteht ein Provisionsanspruch, fehlt es aber an einer Vereinbarung über deren Höhe, ist die „übliche” Maklerprovision als vereinbart anzusehen. Eine erfolgsunabhängige Provision kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart werden. Das deutsche Maklerrecht geht von der Fallgestaltung aus, dass eine der beiden Parteien, zwischen denen der Makler vermittelt, Auftraggeber ist. Welcher das ist – Objektanbieter oder Objektsuchender – bleibt offen. Das Gesetz erweist sich in diesem Punkt als lückenhaft. Denn so kann jede der beiden Vertragsparteien davon ausgehen, dass der jeweils andere Vertragspartner Auftraggeber des Maklers ist. Das Fehlen eines eindeutigen Provisionssystems ist Quelle für viele Rechtstreitigkeiten, wie sie in anderen Branchen völlig unbekannt sind. Solche Rechtstreitigkeiten sind z. B. auch im Maklergeschäft der Niederlande oder in Großbritannien nicht denkbar.
Vorschriften über Provisionshöhen gibt es mit einer Ausnahme keine. Nur bei der Wohnungsvermittlung ist die Provision nach oben begrenzt. Sie darf nach dem Gesetz höchstens zwei Monatsmieten betragen zuzüglich Mehrwertsteuer, aber „ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist“. Das bedeutet, dass nicht stets die Nettokaltmiete die Provisionsberechnungsgrundlage ist. Vielmehr können Nebenkostenbestandteile, die im Mietvertrag nicht separat als abzurechnende Umlagen ausgewiesen werden, in die Provisionsberechnung einbezogen werden. Dem Makler bleibt in solchen Fällen die Nachforschung über die Höhe der Nebenkostenbestandteile erspart, die in die Miete einbezogen wurden. Ein Wohnungsmieter, der mehr als die zwei Monatsmieten bezahlt hat, kann den überhöhten Teil zurückfordern. Außerdem handelt der Makler ordnungswidrig und muss zusätzlich mit einem Bußgeld rechnen.
Bei Ausstellung der Provisionsrechnung muss der Makler folgendes beachten: Sie muss den vollständigen Namen des Maklers (der Firma) und des Kunden enthalten. Die Rechnung muss ein Datum enthalten. Der Makler muss seine Steuernummer und die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer angeben. Die Umsatzsteuer muss separat unter Angabe des Umsatzsteuersatzes ausgewiesen werden.

Miete

Die Miete ist der Preis für eine vertragsgemäße Nutzung von „Sachen” (Mietsache) insbesondere Räumen (z.B. Haus, Wohnung, Werkstatträume). Die Miete in weiterem Sinne umfasst die „Grundmiete“, den Betrag für Betriebskosten und Zuschläge.
Beim preisgebundenen Wohnraum, sind die Betriebskosten stets durch Vorauszahlungen (mit jährlicher Abrechnung) umzulegen, beim freifinanzierten Wohnungsbau können die Betriebskosten als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart werden. In welchem Turnus die Miete zu zahlen ist (monatlich, viertel-/halbjährlich oder jährlich), vereinbaren die Mietparteien im Mietvertrag.
Bei Wohnraum kann der Vermieter die Zustimmung zur „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen (Untermietzuschläge), wenn ihm dies anders nicht zuzumuten wäre. Bei Gewerberaum sind die Bedingungen für Mietzuschläge frei aushandelbar.

Nebenkosten (mietrechtliche)

Eine gesetzliche Definition des Begriffs Nebenkosten besteht nicht. Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden daher oft gleichrangig nebeneinander benutzt. Grundsätzlich versteht man darunter alle laufenden Kosten einer Mietwohnung, die zusätzlich zur eigentlichen Miete (oft als "Grundmiete" bezeichnet) anfallen. In der Mietrechtsliteratur werden vor allem zu den Nebenkosten gerechnet:

Nach § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung sind folgende Kosten keine Betriebskosten:

Die Rechtsprechung hat für diverse Unterfälle einzelner Kostenarten entschieden, ob es sich um umlagefähige Nebenkosten handelt. Hierzu existiert eine Vielzahl von Gerichtsurteilen. Werden im Zusammenhang mit Mietverträgen für die Mieter Leistungen der persönlichen Versorgung und Betreuung erbracht (Betreutes Wohnen), sollten hierüber eigene Vergütungsvereinbarungen getroffen werden. Im Zweifelsfall gelten sie sonst mit der Miete als abgegolten. Die Betrachtung der Nebenkosten wird im Zusammenhang mit dem Vordringen des Facility Managements und der damit zusammenhängenden „infrastrukturellen“ Leistungen an Bedeutung gewinnen.

Übergabeprotokoll

Werden Mieträume an einen neuen Mieter übergeben, wird hierüber in der Regel ein Übergabeprotokoll in zweifacher Ausfertigung angefertigt. Es dient der Feststellung des Zustandes der Mieträume einschließlich der mitvermieteten Einrichtung und des Zubehörs. Aufgezeichnet werden auch die Zählerstände für Gas, Strom und Wasser, sowie die Zahl der übergebenen Wohnungsschlüssel. Das Übergabeprotokoll wird vom Übergeber (Vermieter oder Verwalter) und dem Mieter unterzeichnet und hat Beweiskraft. Auf diese Weise sollen Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Dem Übergabeprotokoll entspricht das Abnahmeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses.


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